2014. március 27., csütörtök

Történet ügyfelekről, akik egyedül, profi segítség nélkül vágtak neki az átalakításoknak, ám utólag nagyon megbánták



Két történet kedves ügyfeleimről és barátaimról, akik nem tudták, hogy milyen ha hiányzik egy lakberendező az átalakításhoz

Sajnáltam, hogy így döntöttek, és reméltem, hogy a megvalósítás során felmerülő buktatókat ki tudják majd kerülni, ám nem így történt, és ezért utólag úgy gondolták, hogy jobb lett volna mégis csak megbízni a szakembert, vagyis engem... Éppen ezért arra gondoltam, hogy megosztom történetüket a blog olvasóival, hogy tanulhassanak az ő hibáikból.

Az első történet tavaly februárban kezdődött, ekkor hívott el egy friss ismerősöm, aki azóta már jó barátnőm az üresen álló örökölt lakásába, hogy nézzem meg, hogy hogyan lehetne átalakítani, felújítani és lehető legkevesebb költséggel újjávarázsolni, hogy aztán minél magasabb megtérüléssel kiadhatóvá váljon! Sokat beszélgettünk, átszámoltam a lehetőségeket, majd hosszas tanakodás után úgy döntöttek, hogy inkább egyedül vágnak neki. Tervek és tapasztalat nélkül fogtak hozzá, az idővel pedig úgy voltak, ráérünk, majd kiadjuk, amikor elkészül. És itt hibáztak egy hatalmasat!

Tervek nélkül nekiállni, kész káosz, és biztosan sokkal drágább és szerencsétlenebb a végeredmény, mint megtervezve. Tapasztalat híján minden kivitelezésbeli buktatón átmentek, amit utólag az ellenségeinek sem kívánna a barátnőm. Végül 1,5 millió forinttal, kb. 40%-kal meghaladta az eredetileg elképzelt összeget a felújítás költsége, mondanom sem kell, hogy ennél kevesebből is kijött volna, ha megbíznak. A végeredmény minőségéről végül nem beszélt, amikor legutóbb elmesélte a történetet, csak azt mondta, hogy „ha tudnád Patrícia, hogy hányszor bántam meg közben, hogy nem kértem a segítségedet?!” S végül azt mondta: „Utólag kiszámoltuk, hogy ha veled csináltuk volna az egészet, már 6-8 hónapja kiadhattuk volna a lakást, csak most szembesültünk vele, hogy azóta hány százezer forint gyűlhetett volna már össze…”

Nagyon sajnáltam, hogy így alakult, hiszen szerettem volna, hogy a lehető legjobban alakuljon a lakás története, de egy biztos, hogy jó tanulópénz volt neki, fárasztó, kimerítő és drága. Azonban most úgy tűnik, újra közös projekten töri a fejét, ezúttal éppen rám alapozva, mivel bebizonyosodott számára, hogy minden úgy volt, ahogy előtte mondtam, és most már tudja, hogy velem ki fogja tudni kerülni a buktatókat, és a lehető legjobb megoldást találjuk meg együtt a jelenlegi ingatlanbefektetési feladatban!

A másik történetben egyik kedves ügyfelem és férje miután felkészítettük a lakásukat az eladásra, komplett értékesítési marketinggel kiegészítve sikeresen eladták a lakásukat néhány hét leforgása alatt. Közben az a szerencse érte őket, hogy ezzel egy időben megtalálták az álomotthonukat is, ám annak állapota nem volt álomszerű, inkább rémálomba illett. Ezért logikusnak tűnt a közös folytatás, ám arra hivatkozva, hogy szűkös a keret, és a férj majd felvállalja a komplett munkát és annak irányítását, a szerepem az ingatlan kiválasztásánál véget is ért. Nagyon sok buktatót előrevetítettem, a pénzügyi költségkeret tarthatóságát már akkor megkérdőjeleztem, ám ők nem tudták előre pontosan felmérni a munka összetettségét és mennyiségét. Az általam 2-3 hónaposra becsült munka, 7-8 hónaposra nőtt, a költségvetést jó 2 millió forinttal meghaladták, és mondanom sem kell, hogy rengeteg energiát kellett ebbe a hosszú időszakba mindkettőjüknek belefektetni. 

A korábbi megbízóm és egyben barátnőm a munka vége felé közeledve elmesélte, hogy a végeredmény nem lett teljesen tökéletes, van olyan hiba amivel örökre együtt kell élniük, és van olyan, amit ki kellett százezrekért javítani, a stressz okozta károkról ne is beszéljünk! Ő maga mondta, hogy minden igaz volt, minden előjött és előfordult, amiket az elején említettem. Én már akkor is mondtam, hogy nem ijesztgetni akarom őket, vagy arra buzdítani, hogy bízzanak meg engem a feladattal, hanem egyszerűen csak segítő szándékkal elmondtam, hogy mikre figyeljenek és mire lehet számítani, ám ezt előre senki nem tudja felmérni, hogy mivel jár! Mondanom sem kell, hogy a vállalási díjam többszörösen megtérült volna a felsorolt veszteségek tükrében. 

De sebaj, mondta végül, hiszen terveik szerint itt sem maradnak sokáig, néhány év és továbbállnak. Semmi pénzért ki nem hagynák a tökéletesen működő és bevált Home Stagingemet, és most már, tanulva a korábbiakból, a következő otthonuk kialakításában is maximálisan számítanak a segítségemre! :) De addig még azt kívánom Nekik, hogy éljenek boldogan jelenlegi otthonukban!

2014. március 26., szerda

A Home Staging szerepe a piacon az ingatlanügynökökről kialakult vélemények tükrében 4. rész





Home Staging tippem: legyen egy hirdetés, de az legyen ütős


Folytatom a sort az ingatlanügynökökről megjelent cikk kapcsán felmerülő gondolataimról. 

7. A cikk összefoglalójában azzal kezdik, hogy aki eladná a lakását leszerződik egy sor ingatlanossal, aztán semmi sem történik
Gondoljunk bele mit érünk el ezzel? Mit lát ebből a vevőjelölt és milyen következtetésekre jut?
Az érdeklődők úgy érezhetik, hogy a lakásnak nincs gazdája, nem tudja, hogy kit hívjon fel, mi alapján válasszon! Azt gondolják, hogy ezt a lakást nagyon sokan, kétségbeesetten hirdetik, nagyon meg akarnak tőle szabadulni, ha másnak nem kell, akkor nekem sem, biztos valami baj van vele. A másik probléma, ha több ingatlanossal hirdetjük a lakást, hogy általában ugyanazzal a szöveggel jelenik meg, ám sokszor különböző áron. Ez több problémát vet fel:
  • a vevőjelölt mikor már harmadszorra látja ugyanarról a lakásról szóló hirdetést, már unja, hogy már ezt többször is látta, nemhogy az érdeklődését nem kelti fel, hanem inkább érdektelenné válik számára,
  • a vevők egy része elbizonytalanodik a különböző árak láttán,
  • a másik részük viszont vérszemet kap, és azt gondolja, hogy ennek a lakásnak nem is tudják, hogy mennyi az ára, ezért aláígérek, de úgyis odaadják annyiért.
Ne hagyjuk, hogy ez megtörténjen! Érezzük át annak fontosságát, hogy nem mindegy, hogy miként jelenünk meg a piacon! Súlyos százezreket vagy milliókat bukhatunk egy rossz kezdéssel és pozicionálással! Ki szeretné, ha a főnöke megvonná tőle az elkövetkezendő 1 évre szóló fizetését, mert egy kis hibát vétett!? Na ugye! Senki! Gondoljunk erre mindig így!!!

Az én Home Staging tippem: legyen EGY hirdetés, de az legyen ütős, emelkedjen ki a többi közül, legyen benne minden tökéletes, a szöveg, a fotók és az alaprajzok is! 

A Home Staging sikerének kulcsa: Aktivizáljuk magunkat, ne csak várjuk a csodát!



8. A cikk aztán azt fejtegeti, hogy "az ügynökök valójában nem is árulják a lakásunkat, hanem egyszerűen arra várnak, hogy az eladó egy komoly engedménnyel próbáljon túladni rajta!" 
Ahogy én mondani szoktam ők csak várnak, hogy jöjjön egy vevő. Csak a tisztánlátás végett:

"az ingatlanpiacon tevékenykedő közvetítők nem viselik lelkükön sem az ingatlant értékesíteni kívánók, sem az azokat megvásárolni szándékozók érdekeit. Ők az eladó ingatlanok tulajdonosaival szerződve, a véletlenre bízzák a lakások értékesítését és a nagy számok törvénye alapján várják, hogy beessen egy-egy vevő, melyből létrejöhet az üzlet, nekik teljesen mindegy, hogy melyik lakás kel el a kínálatukból. A lakást eladni vágyóknak azonban egyáltalán nem mindegy, hogy az ő lakásuk lesz-e az!" (idézet a honlapomról)
Megoldási tippem: Tapasztalatom szerint ez a passzivitás az ingatlaneladás halála! Ha ő nem, hát nekünk kell aktivizálni magunkat!!! Ne csak várjuk a csodát! De hogy mit is kell tennünk? Számtalanszor írtam már erről itt a blogban is, de olvashatnak erről a most megjelenő Első kislakás c. magazinban található Home Stagingről írt cikkben is, amelyben engem kértek fel, mint a téma hazai szakértőjét!
 
9. Minél több ideig nem megy el az ingatlan, annál inkább árcsökkentésre kényszerülünk, mert: 
  • a vevőjelöltek szemében, ha már régóta látják a hirdetést, leértékelődik a lakás az előbb leírt elv miatt: ha nem kell senkinek, nekem sem kell, vagy csak jóval olcsóbban!
  • nő a nyomás, hogy olcsóbban adjuk el, mert elbizonytalanodunk, hogy talán mégsem olyan jó a lakásunk, mégsem ér annyit amennyire az elején gondoltunk, vagy amennyit az ügynök mondott...
  • Fél vagy akár 1 év elteltével már elveszítjük a türelmünket és olcsóbban is odaadjuk, csak legyünk már túl rajta! És elhisszük, hogy ez a lakás valóban senkinek nem kellett! 
  • Bárhogy is van, biztos, hogy a végén rossz szájízzel és kevesebb pénzzel zárjuk az ügyletet! Tudják, százezrek és milliók múlnak ezen!
Home Staging tippem: Már az elején érdemes ezt jól átgondolni, hogy ne vesztegessük az időnket és ne kelljen drasztikusan engedni az árból! Hiába van a lakásnak egy meghatározott értéke, ha nem annyinak látszik, mert nem mutatja meg a benne rejlő lehetőséget és a vevőjelöltek nem tudják értékén értékelni az adottságait! A Home Staging pont ebben segít!
 

Ne engedjünk az ár lenyomásának!

  
10. Az ügynök nem is próbál közvetíteni. Ha jön egy érdeklődő, akinek nem felel meg az ár, akkor sem mondja azt, hogy próbáljuk meg közelíteni az árakat!

De az ellenkezője is igaz, ahogy a cikk is írja, lenyomják az árat, arra biztatják a vevőt, hogy próbálja meg kevesebbért, mert hátha összejön az üzlet. A jutalékért persze tartják a markukat, ami ha egy 20 milliós lakásról beszélünk 800 ezer forintos nagyságrend (4%-os jutalékot feltételezve), amit ha 16 millióért értékesítünk az ingatlanügynök „közbejárásának” eredményeként, akkor az nekünk hozzávetőlegesen 4 millió forintos veszteség, míg az ügynök 640 ezer forinttal zárja az ügyletet, és a 0 forinthoz képest, amit akkor kap, ha nem adja el a lakást, épp 640 ezerrel több, így ő az eladásban érdekelt és a magas árban nem nagyon!
Megoldási tippem: Alapvetően ne engedjünk az efféle pressziónak! A lakásnak van egy reális minimum ára (persze ehhez ismerni kell egy szakmailag megalapozott értéket!). Állapodjunk meg az ügynökkel ebben a reális minimum árban, s ha efelett adja el, akkor sávosan magasabb jutalék üthesse a markát! Motiváljuk a magasabb ár elérésére!

Az előbb említett: lenyomják az árat, véleményem szerint a legnagyobb veszély, ha ingatlanossal kívánjuk értékesíteni a lakást. Persze elég relatív, hogy mit jelent lenyomni az árat, hiszen sokszor tapasztalható az, hogy az ingatlant eladni szándékozó tulajdonos nincs tisztában az ingatlan igazi piaci értékével, és mikor erre a szakember felhívja a figyelmét, tiltakozik. Majd amikor az ennek megfelelő ajánlat megérkezik egy vevőtől, akkor azt gondolja a tulajdonos, hogy csak le akarják nyomni az árat, holott az csak a reális piaci értéke az ingatlannak!
Azonban sajnos általánosnak mondható, hogy az ingatlanügynökök nem védik a megbízóik érdekeit, ahogy ez a fentiekből is kitűnik, emiatt az elmúlt években hiteltelenné váltak a társadalom szemében. Ahogy a cikk is említi az ár lenyomásán túl, sok a ködösítés, és a megtévesztés sem példa nélküli.

A következő részben az ügynököket a vevők véleményei alapján jellemezzük.