2014. január 29., szerda

Mi a garancia a Home Staging megtérülésére?

Sokszor elhangzik a kérdés: Valóban segít a Home Staging eladni az ingatlant, annyiért amennyiért szeretnénk?


Eddigi tapasztalataim alapján állíthatom, hogy a befektetett pénz megtérülésével eddig még nem volt probléma, pedig volt aki több, mint 5 milliót tett bele az eladásba! Nemhogy megtérült, de még közel 5 milliót is hozott az eladó számára!

Persze a megtérülést többféleképpen értelmezhetjük. A legtöbb ingatlaneladónak már az is nagy érték, ha az ingatlana eladhatóvá válik, és jön egy olyan érdeklődő aki végre megveszi a lakást, persze nem nyomott áron, hanem egy az eladó számára is megelégedést biztosító áron! 
Ha valaki korábban elkezdte hirdetni az ingatlanát, akkor már tudhatja, hogy a piac hogyan értékelte az ingatlant, van aki ajánlatot is kap, ám az olyan alacsony, hogy annyiért nem hajlandó eladni legértékesebb vagyontárgyát. Ehhez az ajánlathoz képest jelentős értéknövekményt tudnak generálni a szakértő által javasolt változtatások és esetleges átalakítások. Sőt sokszor még az eredetileg elképzelt és vágyott árhoz képest is meglepően magas áron sikerül a lakás értékesítése. Azonban tartsuk észben, hogy megfelelő értékelemzés szükséges bármiféle beruházás vagy változtatás előtt, mielőtt olyanba fognánk, ami garantáltan nem viszi előbbre az eladást, ám a pénzünket annál inkább apasztja!
Aki még nem kezdte el az értékesítést, az piaci alapú értékbecsléshez viszonyítva tudja kézzelfoghatóvá tenni a Home Stagingből származó nyereséget!
 

Van-e garancia a Home Staging megtérülésére?


Garancia persze nincsen semmire! A Home Stagingben a bizalom elsődleges. Abban az esetben, ha nagyobb befektetésről van szó, mindig készül egy befektetési értékelemzés, amiből kiderül, hogy milyen beruházással hová lehet eljutni, mit lehet kihozni az adott ingatlanból. Az értékelemzésből egyértelműen kiderül, hogy melyik lehetőséget érdemes választani. Ebben az elemzésben mindig óvatos becsléssel számolunk, a legvalószínűbb kimenet van a középpontban, de mindig -tól-ig határt szoktunk megadni, így a tulajdonosnak lehetősége van arra, hogy a kockázatviselő és/vagy a pénzügyi tűrőképességének megfelelő variációt válassza. A beruházás végeredménye garantált, ám a végcél elérésére nincs garancia (a nevem és a tapasztalatom a garancia, hiszen a siker eddig még soha nem maradt el)! Sőt az eredmény eddig még minden esetben túlszárnyalta a megbízók várakozását. De ehhez persze elengedhetetlen volt, hogy megbízzanak bennem és a szaktudásomban, hogy nem a levegőbe beszélek, hanem ez tényleg így lesz! 

A megbízónak el kell köteleznie magát az eladás mellett

 
Viszont egy dologról fontos szót ejteni: a megbízónak teljesen el kell köteleződnie az eladás iránt! Ha a megbízó bizonytalan, vagy az egyik tulajdonos nem akarja az eladást, akkor ott a kívánt végeredmény nem kivitelezhető. Ez eddig 2 esetben fordult elő, tehát nem példa nélküli az ilyesmi, ám ez szerencsére még a folyamat elején kiderült, és az addig elvégzett munkákkal a tulajdonosok saját életkörülményeiket tették jobbá (pakolás, szanálás, szellőssé tétel, kisebb átrendezés stb.) Így végül ők is elégedetten mehettek tovább, még ha nem is az eredetileg kijelölt úton! 

Számomra mindig az a lényeg, hogy a megbízók életében egy nagy változás előtt olyat adjak, ami fontos számukra, át tudom segíteni őket az egész folyamaton, amikor amúgy is elkél a szakmai és az emberi segítség. Ez az egyik legjobb része a munkámnak!

2014. január 27., hétfő

Újra a Home Staging megtérüléséről



Mennyibe kerül a Home Staging?


Ez a téma, ami leginkább érdekli Olvasóimat, így most ebbe újra betekintést engedek.
Klasszikus Home Staging esetében az ingatlan értékének 1-2 %-át költjük rá az ingatlanra eladás előtt, de legalábbis maximum 5%-át. Ez az ingatlan értékétől függően nagyon sok mindent jelenthet. Én jellemzően inkább az „olcsóbb”, vagyis a 30-50 millió alatti kategóriát ismerem.

20-30 milliós ingatlannál ez nagyságrendileg fél millió forintot jelent, ebben az esetben a Home Staging tartalmaz egy festést, tapétázást, dekorációs tapétával, bútorok átrendezését, adott esetben azok kölcsönzését, megfelelő dekorációk elhelyezését, a folyamat végigkísérést, a tökéletes végeredmény létrehozását, fotózási stylingot, és az értékesítési marketing anyagot kompletten (színes és méretezett alaprajzzal, hirdetési szöveggel, emlékeztetővel, egyéni honlappal és a csodás fotókkal), amivel a tulajdonos megjelenhet a piacon! Sőt, amennyiben a tulajdonos nem szeretne az eladással foglalkozni vagy idő hiányában, vagy mert belátja, hogy az ingatlanértékesítésnek is megvannak a maga fogásai és fortélyai, akkor természetesen ezt is vállaljuk, ugyanannyiért, mint ha más ingatlanközvetítőt bízott volna meg. Ám ha az eladás megtörténik, az eladási jutalékból az előre befektetett összeg jóváírásra kerül, így az egész nem kerül többe, mintha megbízott volna egy ingatlanost az illető, az eredmény viszont egészen más lesz, mint a szokásos esetben: hatékony, gyors, aggodalommentes eladás, megfelelő áron. S hogy milyen áron, általában a félmilliós befektetéssel minimum +1-2 millió jön a konyhára. Olcsóbb, 10 milliós kategóriánál az összes költés kb. 100-200 ezer forint, ilyen költségkerettel is csodát lehet tenni, ami szintén jócskán megtérül, s a jutalékra a fentiek szintén igazak. 

 

Kinek való a Home Staging?


A Home Staginget mindenkinek az igényeihez, lakásához és a pénztárcájához tudjuk igazítani, így nincs kizáró tényező vagy ok! A Home Staging mindenkire és minden lakásra vonatkozhat! Néhány ezer forinttól néhány száz ezer forintnyi teljes költségkeretről beszélhetünk klasszikus ingatlanfelkészítés esetén. Haladóbb Home Staging már efölé is mehet, de ez már ingatlan-beruházás, ingatlanfejlesztés témája felé kanyarint el bennünket. Ebben az esetben felújítással vagy átalakítással kombinált Home Stagingről beszélünk, amivel sokkal magasabb szintre emelhetjük az ingatlan eredeti funkcióit, és olyan értéknövekményt érhetünk el, ami akár milliós nagyságrendeket is elérhet, és a beruházás eredményeképpen az eladási árban jelentős növekedést generálhat. Ezt az esetet már mindenképpen befektetési célú ingatlan businessnek tekinthetjük! Ide tartozik pl. egy új konyha vagy fürdőszoba kialakítása is. Jó, ha tudjuk, hogy ezek azok a helyiségek, amik eladják az ingatlant! Ez azonban 1-1,5 millió forint befektetését jelenti, így ez biztos megtérülést csak a minimum 15 millió ingatlanoknál jelenthet. Bizony, erre is nagy igény mutatkozik!
Ne feledjük! Minden ingatlan egyedi, minden esetben mást lehet és éri meg kihozni az ingatlanunkból, így nincs általánosítható recept! Ha arra kíváncsi, hogy az Ön ingatlana esetében mi az ami megtérülhet, milyen lépések megtétele vezeti el az áhított céljához, akkor keressen fel mielőbb, ne vesztegesse tovább az időt, és kerüljön közelebb az ingatlan eladásához! Elérhetőségeim a kapcsolat menüpont alatt megtalálhatók!

2014. január 22., szerda

Az ingatlanértékesítés kipipálva :)

Az ingatlan értékesítése a Home Stagingnek hála gyorsan és könnyen lezajlott!


Néhány hete elkezdődött a bemutatott lakás értékesítése, és örömmel jelentem, hogy az értékesítés sikeresen lezajlott! A megállapodás már korábban megtörtént, ám csak most jutottam el ide, hogy ezt az örömhírt megosszam a Nagyérdeművel! Azon túl, hogy nagyon jó ma már múlt időben beszélni a dolgokról, nagyon sok pozitív tapasztalatom halmozódott fel, és nagyon sok pozitív hozadéka is van a projektnek.

Az eladás a meghirdetéstől számított 7 hét alatt lezajlott, ami minden szempontból nagyon gyorsnak tekinthető. Abban a kerületben az átlagos értékesítési idő 150 nap (ami sok helyütt még ennél is magasabb), így az átalakítással kombinált Home Staginggel és a professzionális marketing stratégiával harmadára csökkentettük az eladási időt! Az árnövekmény felett érzett örömről nem is beszélve!

A tulajdonos maximálisan elégedett, a vevők boldogok, megkapták, amire vágytak, és én is elégedetten nyugtáztam, hogy jó néhány embernek haladt jobb irányba az élete a létezésem és ténykedésem által!

A Home Staging, vagyis az ingatlan felkészítése után


Az értékesítés november végén indult, mondhatni a lehető legnagyobb kihívással kellett szembenézni, hiszen ingatlanpiaci szempontból ez a mélyrepülés időszaka! Hiszen az adventi időszak nem éppen a lakáseladásnak kedvez. Sok mindent veszünk ilyenkor, de általában nem lakáskereséssel töltjük az időnket! Így volt 2-3 csendes hét. Aztán a karácsony utáni napokban már élénkülni látszott az érdeklődés! Miután a későbbi vevők megnézték a lakást, egyre több komoly érdeklődő tűnt fel a színen, míg végül viszonylag gyors megállapodás után megköttetett az üzlet. A megegyezés utáni napon, amikor még arra vártunk, hogy az ügyvédnél átvehessük a foglalót a megbeszélt időpontban, a lakást még utoljára megmutattam egy fiatal párnak, akik teljesen le voltak sújtva, hogy elszalasztották a lakást. Több, mint 500 km-t utaztak Ausztriából, hogy eljöjjenek megnézni a lakást, de sajnos lemaradtak róla! Ezt az érzést senkinek sem kívánom. Nekem sem volt könnyű! Azonban én ilyenkor mindig felajánlom, hogy ne keseredjenek el, van megoldás az ő helyzetükre, mert találhatunk egy olyan lakást, amiből kihozható a vágyott otthon a számukra! Persze könnyen beszél egy lakberendező :)

Annak ellenére, hogy rossz volt az időzítés, mégis több komoly érdeklődővel is tárgyaltam, ezen kívül voltak néhányan, akik nem voltak még elszánva a vásárlásra, ám elismerően nyilatkoztak, és voltak olyanok is, akik ugyan nem ott akartak lakást venni, ahol ez a lakás található, viszont az interneten rábukkantak és eljöttek, hogy a saját szemükkel is lássák, amit a fényképek alapján elképzeltek. Majd miután elégedettek voltak a végeredménnyel arra voltak kíváncsiak, hogy tudnék-e nekik is egy hasonlót kialakítani egy már kinézett másik kerületben található ingatlanban.
Minden érdeklődő nagyon lelkes volt a lakás láttán, ki jobban kimutatta elragadtatását, ki kevésbé, de mindenki nagyon elismerően nyilatkozott a lakásról és arról amit műveltem vele :) A hatás valószínűleg még nagyobb lett volna, ha az eredeti állapottal is találkoztak volna korábban. Így csak a letisztult terek és a szépen kitalált részletek lenyűgöző látványát kapták! A meggyőzéshez persze ez is elég volt.
Jöhet tehát a többi projekt és közben több hasonló eladás-felkészítési és home staging projekt tárgyalásai is folynak, tehát megy tovább a sikeres felkészítési és értékesítési menet :)

2014. január 21., kedd

Gondolatok a Home Staging Magyarországon való elterjedéséről

Miért nem terjedt el még tömegesen nálunk a Home Staging? És el fog-e egyáltalán?


Az emberek Magyarországon passzívan gondolkodnak a lakáseladásról, kevesen vannak, akik annyira tudatosan élik mindennapjaikat, hogy életük nagy horderejű változásait, mint egy lakáscsere, költözés, lakhelyváltás tervezetten, tudatosan és sikerorientáltan hajtanák végre. Ebből adódik, hogy kevesen keresik a hatékony ingatlan eladási módszerek lehetőségét, és kevesen tudják kihez forduljanak. Hiányzik az ingatlaneladók pénzügyi szemlélete is, amivel beláthatnák, hogy ezen nagy lépés megtétele előtt, mint egy befektetésként gondolva ingatlanjuk eladására, szükséges lépéseket tenni a cél elérése érdekében! Ha ez a tudatosság és ez a pénzügyi megközelítés a magyar emberek sajátja lenne, akkor tömegesen elterjedt volna már. 

Ami még fontos szerintem, hogy hiányzik a pozitív elvárás a magyar emberek gondolkodásából, az hogy ha teszek valamiért, energiát fektetek bele, akkor az megtérül. A panaszkodás, a nincs pénzem semmire, az életük felett érzett felelősség elhárítása sokkal erősebb, mint hogy racionálisan belátnák, hogy lehetne mit tenni. A sikeres ingatlaneladás kulcskérdése és elengedhetetlen feltétele a tudatosság, a céltudatosság, a tenni akarás, a sikerorientáltság, a kitartás, az elköteleződés, hogy el akarjuk adni, és az, hogy tudjuk mit akarunk tenni utána.

Mi lehet a Home Staging elterjedésének a kulcsa a jövőben?


Az elterjedés kulcsa az emberek növekvő tudatosságában van, a pénzügyi szemlélet erősödésében és abban, hogy felfedezik az otthonuk a legnagyobb vagyontárgyuk. Én küldetésemnek tekintem, hogy az emberek fejébe bekerüljön, hogy tehetnek valamit azért, hogy a lakásukat jó áron és a lehető leggyorsabban eladják! 

Az igényességet kell fejleszteni az emberekben, ahogyan ez a lakberendezők céljai között is szerepel a lakókörnyezetünk harmonikus és esztétikussá varázslásában! Minél több ember jut el erre a szintre, annál inkább elterjed a Home Staging is, ám azt tudom inkább elképzelni, hogy ez csak a lakosság egy kisebb szeletéhez tud eljutni Magyarországon. A mai társadalom felépítését és a magyar emberek alapvető beállítottságát és hozzáállását ismerve tömeges elterjedését nem tartom valószínűnek, mert mindezek megváltozásához sok évtizednek kell még eltelnie, ám hogy addigra mik lesznek az ingatlanpiaci- és lakástrendek, azt ma még senki nem tudhatja és el sem tudjuk azt képzelni. 

Szeretném hangsúlyozni, hogy a Home Staging alkalmazása nem pénzkérdés, hanem hozzáállás kérdése, ami persze bizonyosan összefügg a pénzhez való viszonyunkkal is! 

2014. január 6., hétfő

Tudatos ingatlaneladóknak van választása? MSP Home Staging a megoldás!



Milyen lehetőségek közül választhat egy ingatlaneladó?

  1. Eladja áron alul, gyorsan, felkészülés nélkül, csak szabadulni akar az ingatlantól, mindegy mennyiért. Az eredmény: kb. 15-20%-kal olcsóbban a piaci árhoz* képest sikerül értékesíteni. Ezen az áron szinte azonnal lehet találni valakit, akinek ez megéri és jó üzlet. (Pl. 20 milliós ingatlannál ez 3-4 millió forint mínuszban!) Ha kiírjuk, hogy sürgős, ez valószínűleg még 5-10% árveszteséget jelent!
  2. Elhatározzuk, hogy kivárjuk a vevőt az általunk elképzelt áron, ami sokszor a piaci ár felett van… Eredmény: akár 1 évig is várnunk kell, és szinte garantált, hogy a piaci ár alatt kell megválnunk az ingatlantól, mert minél tovább van a piacon az ingatlan, annál nagyobbat kell végül engedni az árból!
Íme a tipikus történet: Emberünk meghirdeti az ingatlanját eladásra, egy picit (vagy nagyon) a piaci ár felett. Jönnek sorban az ingatlanügynökök, akik sorra megbízást kapnak, abban bízva, hogy valamelyiküknek majd csak sikerül az értékesítés. Majd telik-múlik az idő, vagy jönnek vagy nem jönnek az érdeklődők. Az idő előrehaladtával az ár csökken a reális árra, de elképzelhető, hogy a lakás nem tudja a benne rejlő potenciált megmutatni, így még mindig semmi. Azonban egyszer csak jön egy érdeklődő, aki mégis csak meglátja a lehetőséget (100-ból maximum 10 ember!), jellemzően az ügynök segítségével, aki duruzsol a fülébe, hogy ez végül is eléggé hasonló az általa leírt igényekhez, és az ára is irányár, ebből lehet alkudni. Így kb. 1 év után a reális ár alatt 5-15%-kal valakinek már elég jó üzlet lesz, hogy meglássa benne a lehetőséget! Így az eredeti elképzelésekhez képest csak 70-80%-s áron tudtuk értékesíteni az ingatlanunkat, ráadásul a belőle származó bevétel csak 1 év elteltével állt rendelkezésre! Forintosítva milliós nagyságrendű veszteségről beszélünk!

De azért lássuk be nekünk nem lehet ez a célunk!


Egy konkrét történet napjainkból, Budapest belvárosi, jó helyen lévő, jó állapotú lakás évekig (2,5 évig) 18 millió forintért a piacon állt, majd végül, amikor már tényleg muszáj volt eladni, 12,9 millióért megváltak tőle, amiből az ingatlanos jutalékát (4%+áfa) is ki kellett fizetni, s így a 650 ezer forint kifizetése után 12,25 millió forint maradt belőle. 

Gondoljuk végig, ha pl. egy évig tart az eladás, az egy év múlva kapott pénz kevesebbet ér, mint az amit ma megkaphatunk, nem beszélve arról, hogy ha ma rendelkezésre áll, akkor az azonnal felhasználható, amire csak szeretnénk! Nem beszélve az 1 évnyi bizonytalanságról, a nyomasztó érzésről, az esetleges hitelekről, árverezésről és a többi rémségről!

De mit lehet tenni ebben a piaci helyzetben? Van-e megoldás? Nyilván, ha ezekkel minden ingatlaneladó az értékesítés megkezdése előtt tisztában lenne, akkor nem hiszem, hogy bárki kétségbe vonná, hogy fel kell készülni az ingatlaneladásra! A hogyan már más kérdés! Ma Magyarországon ennek még nincs kultúrája! De szerencsére, aki ezeket a sorokat olvassa, a lehető legjobb helyen jár! Van megoldás! Jól bevált módszer van a fentiek elkerülésére!

MSP Home Staging: Ingatlanfelkészítés és -értékesítési marketing


Az ingatlan eladás előtti felkészítése (Home Staging) eredményeképpen:

  • ELADHATÓVÁ varázsoljuk az ingatlant magasabb színvonalra emelve azt! A cél: kitűnni a kínálatból, megmutatva az abban rejlő lehetőségeket, kiemelve a benne rejlő potenciált, hogy az is meglássa benne, akinek erre nincs megfelelő adottsága!
  • Ennek eredményeképpen a lehető leggyorsabban a piaci áron (vagy még magasabban) gazdára találnak a felkészített lakások/házak!
Még egy rövid történet: A budai lakást eredetileg 26 millióra, maximum 27 millióra becsülte az ingatlanos, kevesebb, mint fél millió forint költéssel egy teljesen új arculatot kapott a lakás, s ezzel, hogy a legjobb arcát sikerült megmutatni 1 hónapon belül 29,5 millióért gazdára talált az eladó elégedettségére és a vevő nagy boldogságára! Ez a happy end, amiért érdemes dolgozni! :)

*: A piaci ár meghatározásánál vegyük figyelembe, hogy az ingatlanunk piaci értéke az elmúlt 5 évben folyamatosan csökkent, esetleg stagnált, az 5 évvel ezelőtti árakhoz képest most csak 80%-át éri.